Після смерті власника квартира «зникла» з Реєстру: чи означає це, що спадкоємець її втратив
Відсутність правовстановлюючого документа на квартиру не позбавляє спадкоємця права на майно, однак може унеможливити його оформлення у нотаріуса.
Право на спадкування квартири нерідко складно підтвердити через відсутність належних документів. Серед найпоширеніших перешкод — втрачений договір купівлі-продажу, пошкоджене свідоцтво про право власності, документи про приватизацію, що залишилися в архівах, або відсутність запису про майно в Державному реєстрі речових прав. У такій ситуації важливо розуміти: спадкоємець не втрачає квартиру лише через втрату паперового документа.
Однак для видачі свідоцтва про право на спадщину потрібно підтвердити, що нерухомість належала спадкодавцю. Саме на цьому етапі і виникає основна проблема. Щоб зрозуміти, які права переходять до спадкоємця, насамперед потрібно визначити, що саме входить до складу спадщини.
Що входить до складу спадщини
Відповідно до статті 1216 Цивільного кодексу України, спадкуванням є переходом прав та обов’язків від фізичної особи, яка померла, до спадкоємців.
Стаття 1217 ЦК визначає два способи спадкування — за заповітом або за законом. Водночас за статтею 1218 ЦК до складу спадщини входять усі права та обов’язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини та не припинилися внаслідок його смерті. Тобто якщо померлому на законних підставах належала квартира, право на неї входить до складу спадщини.
Зокрема, стаття 1220 ЦК передбачає, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою, а часом відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. Для визначення складу спадщини потрібно встановити, яке право на квартиру існувало у померлого саме на момент відкриття спадщини.
Прийняти спадщину — ще не означає оформити квартиру
Ще одна важлива обставина полягає в тому, що прийняття спадщини та документальне оформлення права на конкретну квартиру — не одне й те саме.
За статтею 1268 ЦК України спадкоємець за заповітом чи за законом має право прийняти спадщину або не прийняти її. Частина п’ята цієї статті передбачає, що незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.
При цьому стаття 1270 ЦК встановлює загальний шестимісячний строк для прийняття спадщини.
А для спадщини, до складу якої входить нерухоме майно, стаття 1297 ЦК передбачає обов’язок спадкоємця звернутися до нотаріуса за видачею свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Тому ситуація може виглядати так: спадкоємець спадщину прийняв, але оформити квартиру не може, оскільки не має документа, який підтверджує право власності спадкодавця.
Водночас, оформити квартиру чи інше майно у спадщину лише на підставі пояснень спадкоємця неможливо. Під час видачі свідоцтва про право на спадщину нотаріус має встановити, що нерухомість справді належала спадкодавцю. Проте, втрата документа на квартиру не позбавляє спадкоємця права на неї. За законом прийнята спадщина належить спадкоємцю з моменту її відкриття.
Це випливає з глави 10 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. За загальним правилом, свідоцтво про право на спадщину на нерухоме майно видається після подання документів, які підтверджують право власності спадкодавця. Водночас нотаріус перевіряє наявність або відсутність заборони відчуження, іпотеки та арешту такого майна. Якщо правовстановлюючого документа немає, це ще не означає, що спадкоємець втратить майно. Однак спочатку доведеться з’ясувати, чи можна підтвердити право власності іншими документами або відомостями з державних реєстрів.
Що робити, якщо документ загубили
Якщо квартира була придбана до 2013 року, право власності могло бути оформлене за правилами, що діяли на той час, зокрема через Бюро технічної інвентаризації (БТІ).
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює правила державної реєстрації речових прав на нерухомість. Важлива норма міститься у статті 3 цього Закону. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, які виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення таких прав законодавство не передбачало їх обов’язкової реєстрації. Тому відсутність відомостей у сучасному Державному реєстрі речових прав сама по собі не означає, що право власності не було зареєстроване.
Тому варто перевірити архівні дані БТІ та з’ясувати, чи зберігся договір купівлі-продажу або інший документ, на підставі якого квартиру набув спадкодавець.
Коли виникає підстава для звернення до суду
Якщо на квартиру не залишилося жодних правовстановлюючих документів і підтвердити право власності спадкодавця за даними реєстрів, БТІ чи архівів також не вдалося, нотаріус може не мати підстав для видачі свідоцтва про право на спадщину. У такому разі спадкоємцю доведеться вирішувати питання в судовому порядку. Стаття 392 ЦК України передбачає можливість вимагати визнання права власності, зокрема у разі втрати документа, який підтверджує таке право.
Водночас суду потрібно довести не лише факт втрати документів, а й те, що квартира належала спадкодавцю на законній підставі та входила до складу спадщини.
Для цього можуть мати значення будь-які документи та відомості, які дозволяють встановити походження права власності: дані БТІ, архівні матеріали, документи про приватизацію, договори, рішення органів влади або судів, а також інші належні докази залежно від обставин.
Водночас відсутність запису про квартиру в Державному реєстрі речових прав не означає, що людина не має права власності. Верховний Суд пояснював: державна реєстрація не створює право власності, а лише офіційно підтверджує право, яке вже виникло на законній підставі. Тому, якщо нерухоме майно була придбана або приватизована раніше, але відповідний запис у сучасному Реєстрі відсутній, потрібно насамперед встановити, на підставі чого виникло право власності. Особливо це стосується нерухомості, право на яку виникло до 1 січня 2013 року.